Alvorens echter ten gronde te oordelen, kwam de ontvankelijkheid van de vordering ter sprake. De voormalige syndicus betwistte immers dat de syndicus een rechtsgeldig mandaat had gekregen van de AV om de gerechtelijke procedure op te starten.<\/p>\n
Concreet had de AV voorafgaandelijk aan de procedure als volgt beslist:<\/p>\n
\u201cOvername boekhouding: Mevr. M. is bezig met de afrekening van 2012 op te stellen. Er wordt een comit\u00e9 opgericht om de rekeningen en balansen goed te keuren. AV geeft hiervoor volmacht aan dit comit\u00e9. In dit comit\u00e9 zullen zetelen: Dhr. B. en mevr. D.
\nComit\u00e9 heeft ook volmacht van AV om eventueel verdere stappen te nemen tegen [xxx].\u201d (voormalig syndicus)<\/p>\n
De Vrederechter verwees naar het feit dat bij een VME het initiatiefrecht om te procederen in regel bij de AV ligt en dit op grond van artikel 577-9 \u00a71 Burgerlijk Wetboek. De Vrederechter vervolgde dat hij uit voormelde beslissing van de AV niet kon afleiden dat de AV reeds een (definitieve) beslissing had genomen om een procedure tegen de voormalige syndicus in te stellen:<\/p>\n
\u201cWel integendeel:\u00a0zij delegeert de eventuele beslissing hierover aan een comit\u00e9. In strijd met wat de VME voorhoudt, is dergelijke delegatie aan een comit\u00e9 of aan de syndicus niet rechtsgeldig aangezien het principieel gaat om een exclusieve bevoegdheid van de algemene vergadering\u00a0(vgl. Rb. Brugge 5 januari 2007, T. App. 2007\/4, 52). Verder blijkt uit voornoemde notulen geenszins een bepaalde of (minstens) bepaalbare in te stellen rechtsvordering (vgl. KOKELENBERG, e.a., Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht, T.P.R. 2009, 3, rdnr. 186).\u201d<\/p>\n
De Vrederechter volgde de VME echter wel in haar redenering dat er in uitzonderlijke gevallen, met name wanneer de statuten of de wet dit bepalen, geen voorafgaandelijk toestemming nodig is van de AV.<\/p>\n
De uitzonderingen door de wet voorzien, zijn:<\/p>\n
In casu bevestigde de Vrederechter dat de door de VME opgestarte procedure tot afgifte van de boekhoudkundige stukken wel degelijk dringend was op het moment van de dagvaarding, zodat voldaan was aan artikel 577-9 \u00a71 lid 3 Burgerlijk Wetboek. Immers:<\/p>\n
\u201cNiet alleen bestond er een wettelijke verplichting in hoofde van de voormalige syndicus om binnen een termijn van 30 dagen na be\u00ebindiging van haar mandaat het volledige dossier van het gebouw te overhandigen aan haar opvolger. Bovendien toont de VME aan dat door het ontbreken van de correcte balans en een factuurlijst van 2012 de nieuwe syndicus in de problemen kwam bij het opmaken van de balans en de afrekeningen van 2013, waardoor voor eigenaars die beslisten om hun appartement te verkopen, niet geweten was hoeveel hun achterstal in bijdragen aan de VME bedroeg.\u201d<\/p>\n
Ook de vereiste van latere bekrachtiging door de AV was vervuld: 10 maanden na de dagvaarding had er immers een algemene vergadering plaatsgevonden waarop het initiatief van de syndicus om de procedure op te starten, bekrachtigd werd.<\/p>\n
Uiteindelijk werd de vordering van de VME dus toch ontvankelijk verklaard.<\/p>\n
Besluit:<\/p>\n
Vooraleer een gerechtelijke procedure op te starten dient in principe een beslissing voor te liggen waarin de AV hiertoe opdracht geeft aan de syndicus.
\nDe enige uitzonderingen hierop zijn:<\/p>\n